环境差、无学区,城东老小区深陷“降价风波”,实探发现……

上星期,咱们发布了六月南京抢手二手房房价跌幅TOP10的名单,其间秦淮区六合花园排在此次跌幅榜中榜首的方位,6月挂牌均价为29265元/平,比上月降了近3000元/平。

为了进一步了解小区最近的市场行情,我决议实探去看一看。

一街之隔,两个园区,环境却不同...

六合花园坐落秦淮月牙湖板块,从现在的交通来看,出行不算十分便利。小区间隔最近的苜蓿园地铁站约有2公里的旅程,大都人一般都是挑选公车出行。


小区的地理方位倒不算难找,由于正好坐落紫金路和苜蓿园大街的穿插路口,很简单就能看到。整个六合花园房龄会集在1997-2000年左右,一共有32栋的多层楼,体量的确不小。不过园区被苜蓿园大街一分为二,其间24-32栋为一个独自的小园区,另叫新六合花园。剩余的则是别的一个园区。


恰巧,这两个园区我都进去看了一圈。开端先去的是新六合花园,尽管小区房龄有点老,但仍然有门禁一说,业主进出都需求刷卡,必定程度上能够防止陌生人随意进出。

由于都是多层户型,所以都没有电梯,我也没发现有额定加装电梯的楼栋。好在小区现已悉数出新过了,外立面看起来仍是比较新。

园区内也重新安装了新的车棚。

小区没有专属车库,都是使用空位作为车位,全体环境上会让人感觉略显拥堵。

整个园区虽不大,但我在里面还意外发现了一个幼儿园。

由于这边只要9栋楼,体量比较小,所以很快就看完了,总得来说算是一个中规中矩的老小区,尽管没什么美化可言,但至少还算整齐洁净。

相比之下,对面的六合花园在环境上要略微差一些:首先是小区对行人没有门禁,收支比较自在。这边尽管楼栋也有出新,可是全体看上去仍是比较随意。

部分楼栋还有一些堆积的修建废物无人处理,以及有一些没有创新的车棚等,这些问题都让人显着感遭到两个园区的环境仍是有必定不同。

可是小区周边的配套都差不多,周边没有什么大型商业体,不过外围的底商许多,周围还有一个农贸市场,日常日子应该是比较便利,总得来说,是一个颇有日子气氛、充溢烟火气的小区。

总价竟不到200万,小区二手房成刚需客独爱

为了弄清楚小区近期降价的原因,我仍是去咨询了邻近的中介。据中介介绍,小区近期的成交价格并没有呈现显着跌落。至于挂牌价的跌落或许是遭到新出房源的影响,近期新挂的房源大都是顶楼或许一楼,单价都在2.7-2.8万/平左右,假如是中心楼层,且方位究竟好的话,一般单价都在3万/平左右。

现在,我在365二手房网查询六合花园的最新挂牌价为30164元/平。它对面的新六合花园单价为30362元/平。

从单价看,两者不同不大,可是从小区环境上看,其实不同还挺显着的。按理,价格应该也是会有较大间隔的。对此,中介的回应是:两个小区的房价的确是有间隔,这要看总价就会更清楚。由于六合花园归于拆迁安顿房,大都为1997年房龄,并且全体户型偏小,主要以60平两房为主,总价大多不到200万,少数70多平小三房也就200万出面。

新六合花园则是商品房,房龄是2000年,小区楼栋少,所以现在在售的房源缺乏10套且都是三房户型,最小的70多平的总价都在230万左右,此外还有90多平的三房。

可是从现在的成交来看,六合花园的成交更多一些,特别多以小两房的成交为主。在中介看来,这个小区的优势便是总价低,它能够算是周边小区傍边总价最低的。前几个月,他们还卖了小区一套小三房,算下来单价才2.2万/平。

现在,除了顶楼和一楼的价格比较低之外,临街楼栋的价格也相对较低。主要是这边没有电梯,一楼是由于采光原因,临街则是小区底商多为餐饮店,楼上多少会遭到油烟影响,价格也低一点。总得来说,小区二手房特别合适预算不多的刚需集体,现在的客户也大多是冲着总价低买的。

地铁注册在即,交通大为改进,周边二手房挑选多样

不过,中介却透露了一点好消息:跟着地铁5号线的注册,小区今后出门就能够坐地铁了。未来,小区间隔5号线小天堂站或许只要几百米远,比现在的2号线近多了。关于这一点,我个人觉得这将会对周边小区都有好处。现在,月牙湖板块的二手房价格能够算是秦淮的房价凹地,除了由于房龄偏老之外,多少也是由于交通晦气的原因。比及5号线注册之后,周边的小区房价不扫除或许会有一波小涨幅。

已然交通晦气的问题在几年之后也会被处理,那么关于刚需客来说,除了六合花园之外,是否还有其它更好的挑选?

对此,中介表明,假如购房预算在200万左右,除了六合花园之外,还能够看看周围的富康新村,尽管也是一个90年代末的老小区,可是小区现已出新过,全体环境还比六合花园好一点。现在小两房的价格全体上比六合贵一点。


假如期望离地铁更近一点的,则能够考虑天坛新寓、天坛新村。

假如更倾向买正规商品房小区,那就能够考虑绮丽山庄,小区最近的二手房成交比较多,主要是它是周边商品房中总价最低的小区,可是不管环境仍是房龄,都又要比老小区好一些,最小的两房总价也不过200万多一点。

最终:

说起月牙湖板块,许多人都会想到一个词 从前 。作为南京的榜首个 有钱人区 ,从前这儿怎么怎么,现在却有 日落西山 的意思。城市的开展犹如生命的循环,现在月牙湖 老了 ,但这儿却意外地成为许多新南京人的故土。

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